房地产泡沫与调控策略

中国经济体制改革研究会副秘书长   袁绪程

本文原刊于《战略与改革参阅》第三期

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徐滇庆教授认为，房地产价格上涨是难以避免的，这是因为快速城市化和货币膨胀带来的住房需求。我基本赞同滇庆教授的分析框架。价格涨落是供求关系变化和货币胀缩使然。但是我不赞同，单纯用城市化人口刚需增长来解释中国的房价尤其是近十年房价的疯涨。史无前例的城乡人口大迁徙，的确为房价上涨提供了“潜在”需求的空间，但不是“实在”的有购买力的需求空间，上亿的农民工和城市漂泊一族买不起房子就是明证。如果供给增长率不变，随着未来投机趋烈，以及GDP增速下降带来的收入相对下降，他们将更无力购买城市住房，房价还会涨。

我认为，中国房价长达十年的疯涨（远超出GDP和收入的增长率），可以用货币现象来解释——即过多的货币追逐或流向了房地产业，不论是用于盖房还是买房。大家知道，当过多的货币追逐单一的相对不足的产品时，涨价是必然的。中国十年的超高速增长、财富迅速集中是和房地产的过度投资投机是分不开的。房地产持续涨价不仅推动GDP的增长，而且也促进了货币和财富的膨胀。不到十年，M2几乎翻了四倍，从20多万亿元猛增到100万亿元，这在全世界都是绝无仅有的。正如风助火势，火助风威一样，房价和地价与M2相互促涨，互为因果。其中派生存款猛增，导致M2远高于GDP的增长。

从经济学的角度看，价格是供求的信号，涨价要么是供给不足，要么是需求过旺导致供不应求。房价涨可以说是“房子”供不应求的信号。但，是否可以认为，涨价将长期持续下去？简单地从城市人口增长的自然需求角度来看，答案是肯定的，但却是一种似是而非的误导，人口增长的自然需求并不等于有购买力的实际需求即有效需求。价格上涨从来是双向的，一方面价格上涨刺激供给的增加，另一方面却抑制了需求。奇怪的是，房价上涨，刺激了供给增长，大量的资金从四面八方涌入房地产业，房地产投资持续创新高，长期居高于各行业之上，人均住房面积也创新高，人均拥有住房面积居世界前列，但却没有抑制房地产需求，其需求仍在攀升。然而，房地产大量空置的事实也告诉人们，旺盛的房地产需求不是最终需求，而是中间性的投资和投机需求（用“中间性”是表示投资和投机性住房最终是要卖出或转化为最终需求）。近十年来房价的疯涨，极大地抑制了中低收入群体——数亿（农民工和异地职业者）的最终需求，使他们买不起房，但却极大地刺激了投资和投机需求。由于房价不断攀升，投机房地产稳赚不赔已成为有钱人的财富游戏和首选。值得注意的是，在创造出房价“永不落”的神话中，投机队伍越来越大，还拥进了打着“刚需”招牌且本身没有偿债能力的年轻购房者，一方面是为了居住，另一方面是为了财富升值。这和美国的次级债几乎同出一辙。但是，中间需求是不可能长期累积的，最终需求就像“向心力”一样，它将无情地把投机需求拉回来而使房价逆转，击鼓传花总会结束，泡沫终将要破灭。何时将至，只有上帝才知道。但国际经验告诉我们，投机性的中间需求受制于有购买力的最终需求，有购买力的最终需求又受制于“房价收入比”和“租售比”。这是铁的规律。当“房价收入比”超过一定的限度，泡沫就破灭了。也许它发生在三年以后的2015年，也许是五年之后的2017年。这是基于以下三方面的推测：一是GDP和国民收入增速将从超高位回落到中位或中高位，相对下降的购买力与持续上涨的房价背离；二是西方国家有史以来最宽松的货币政策终结，低利率将逆转，热钱和廉钱不再复存，甚至会外逃；三是人口增长率下跌和人口红利转负，房屋剩余更加严重。如果中国房市泡沫破灭，那将是一场震惊全球的金融和财政的巨大海啸，其打击是灾难性和毁灭性的。这绝非危言耸听。中国能否躲过这一劫？

众所周知，在当今期货手法盛行又缺乏法制的时代，任何消费品在一定时期内都可能成为投资品和投机品，用期货的手法炒股炒物类见不鲜。其长度（时间）和宽度（空间）则受其自然属性的限制。比如炒家可“逗你玩”（炒绿豆）、“算你狠”（炒大蒜），但绿豆和大蒜可移动差不可长时间贮藏，只能短炒而不能长投，其投机性不如房屋。房屋的不可移动性使它更能成为投资投机的保值增值品。一个物品成为投资投机品除它的自然属性条件外，还有它的社会属性条件，比如在德国的体制和政策下，房屋更体现它的最终需求属性而不是中间性的投机属性，房价一直保持平稳；新加坡也是如此，其政策强调房屋的消费属性，这为降低城市成本而增加了投资的魅力。而在中国，由于体制和政策的原因，房屋更倾向于投资投机品而不断透支未来，推高城市成本。

我国之所以炒房的投机旺盛，与其经济发展方式及体制有关。由于权力与资本的“市场结合”，以及法治的不健全，我国长期低价值的土地更有“升值空间”，更有利于少数支配者发财。这也使我国的经济发展更依赖于包括基础设施、房地产在内的“土木经济”的壮大。一方面，房地产成为“金融产品”使少数人暴富，另一方面，又因为大多数人的购买力不足，而使许多产业产能过剩，中国迅速积累起来的并掌握在少数人手中的财富又不可能像美国和日本那样投向高科技和慈善事业，企业创新严重不足，再加上股市和其它投资市场的大幅波动难以套进更多的投资者，巨大的剩余资金只有流向房地产及相关产业甚至是高利贷业。房地产成了中国名副其实的标杆性产业。房地产旺，“百业”旺尤其是银行业旺。“房地产业绑架了中国经济”绝非戏言。这使政府两为其难，进退维谷，投鼠忌器，首尾难顾。调控难以下狠心，政策常常处于摇摆之中，“按下葫芦浮起瓢”，投机之风更盛。这也是多年来房价越调越高的原因。

中国要解决房地产泡沫问题不是没有办法，关键取决于政府转变经济发展方式及改革的决心。从理论上讲，转变“土木经济”的发展方式，抑制房地产泡沫可从表层调控、结构调控和基础调控等三个层面入手，以及使用行政、经济、法律三种手段。

表层调控是指单纯的使用某种行政和某种经济手段的治标不治本的调控。2005年以来的调控基本属于此类，其收效甚微甚至背反。正如最近推出的“国五条”中的关于20%的增值税，虽比单纯的行政性限购有进步，但尚显仓促，配套不够。倘若用税收调节，应当是综合性的，比如在生产环节制止乱收费和严格所得税的征收；在交易环节上减少交易税，严格土地增值税和所得税；在保有环节则应开征房产税等等。

结构调整则是指对制约和影响房价背后的某些体制和政策进行调整。如提高中低收入群体的收入，增加共租房的供给和补贴，放开某些管制，增加建设用地的供给等等。

基础调整则是指基本规则和制度的调整，如加快公共财政、税收等财税体制改革、城乡土地等要素市场和产权制度改革，户籍制度以及相应的城市福利制度改革等等。从基础上调整土地财政模式和城镇化模式，矫正需求结构的严重扭曲。在操作上，应将表层的短期调整、结构的中期调整、基础的长期调整与相应的行政、经济、法律手段有机地结合起来，从而逐步增加供给，抑制过分投机，合理收入分配，引导房地产价格平稳下降。唯其如此，才能使房地产业健康持续地发展，才能避免或减轻房地产泡沫破灭带来的危害和冲击。