袁绪程：楼市调控应是一揽子方案

本文原载于财新网

财新记者陈法善

调控政策一轮接着一轮，而房地产价格依然坚挺，部分城市持续上涨。限购、提高首付比例，乃至对售房所得征税20%个人所得税，都没能刹住房价上涨势头。

是中国住房市场供不应求？是建设用地受控或于过紧张？还是投资、投机需求过旺使然？就此问题，财新记者采访了中国经济体制改革研究会副秘书长袁绪程。

袁绪程认为，单纯使用某种行政和某种经济手段的调控治标不治本。房地产调控还应该从结构调整和基础调整入手。结构调整，指对制约和影响房价背后的某些体制和政策进行调整。如提高中低收入群体的收入，增加公租房的供给和补贴，放开某些管制，增加建设用地的供给等等。基础调整，指基本规则和制度的调整，如加快公共财政、税收等财税体制改革、城乡土地等要素市场和产权制度改革，户籍制度以及相应的城市福利制度改革等等。

从基础上调整土地财政模式和城镇化模式，矫正需求结构的严重扭曲。在操作上，应将表层的短期调控、结构的中期调控、基础的长期调整与相应的行政、经济、法律手段有机地结合起来，从而逐步增加供给，抑制过分投机，合理收入分配，引导房地产价格平稳下降。

财新记者：价格调节供需。近年来，房地产价格猛涨，但却抑制不住需求不断上涨。为什么伴随着房价上涨，市场的需求反而越来越强烈？

袁绪程：不能单纯用一般供需的理论来解释中国式房地产市场现状。这不仅因为房地产市场投资投机需求的畸高，而且与长期的货币膨胀有关。特别是在外汇占款不断增加，人民币内贬外升情况下，为了保值增值，大量货币流入房地产，推高价格。过去十年，不单房地产，包括贵金属在内的所有资产都涨疯了。中国广义货币M2从20多万亿元猛增到100多万亿元。风助火势，火借风威，房价和地价和相关资产与M2相互促涨，互为因果，呈正反馈之势。但是这种好日子已过到头了。近来大宗商品以及贵金属的狂跌似乎是一种不祥之兆。

投机者购房是为了“卖而买”以赚取差价，不像最终需求者是为了“住而买”，它必须有下家，这种击鼓传花的模式才能持续下去。但这是不可能的，它预设的前提在可预见的未来几年里将不复存或呈相反变化，比如，全球性的量化宽松将结束，人口红利会变负、双顺差逆转、人民币由升转跌，两极分化依然如故，至使投机需求无法转变为最终需求，那就不会有更多的接盘者，泡沫随时都有爆破的可能。

当然，我也不认同房地产泡沫马上就要破灭的说法，至少两三年内是小概率事件。有泡沫就有发财机会，索罗斯不是说过“踏着泡沫进场，在泡沫破灭前离场”吗，但有几人能做得到？令人担心的是扛着亲朋好友的钱和高利贷的后进场者。我们看到，在创造房价“永不落”的神话中，投机队伍越来越大、越来越年轻，涌进了不少打着“刚需”招牌且本身没有偿债能力的年轻购房者，一方面是为了自住，另一方面是为了投机升值。但风险已经很大了，弄不好会“偷驴拔厥”，因为价值总是要回归的，投机性的中间需求受制于有购买力的最终需求，有购买力的最终需求又受制于“房价收入比”和“租售比”。当“房价收入比”超过一定的限度，泡沫就破灭了。

中国不像日本和美国，如果中国房市泡沫急剧破灭，那将是一场震惊全球的金融和财政的巨大海啸，其打击是灾难性或毁灭性的的。这绝非危言耸听。

财新记者：近十年的房地产调控，为什么没有刹住房价过快上涨的势头，房价反而越涨越高？

袁绪程：限购、提高交易环节税收、对售房所得按20%征收个人所得税等短期调控措施作用有限。如果房价存在上涨预期，在法制不严的情况下，上有政策下有对策，开发商和购房者变相破坏限购，调控的效果就达不到预期。前几年的政府调控，房价越调越高，结果是购房者占便宜，不买房者吃亏，给市场传达出的信号是政府调控限不住房价。况且，政府并不严格坚持房地产调控，GDP增速放缓就放松调控，短期调控的效果就越来越差。

推出任何一项短期调控措施，都应该是一个完整的、可操作的方案。上一届政府离任前颁布“国五条”，提出对售房所得按20%征税，但既无细则又无配套政策，也没几个地方政府真正认真执行，市场断定执行不下去，调控效果就可想而知了。

财新记者：在房价快速上涨的情况下，是否应该增加住房用地供应？

袁绪程：2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷。一个国家应该有土地供应计划，但需要经过专家咨询，公共论证，并不是某个部门独断、计划供应15万公顷就应该是15万公顷。假如今年15万公顷的土地供应计划不能满足市场需求，人为的造成房价过快上涨，这个部门是否应到担责呢？不增加供地又不允许农民出售土地，那么实际上是在参与推高地价和房价。

在政府垄断土地拍卖的情况下，政府应该接受市场对土地的定价，不应该有所谓底价，因为土地不是艺术品。土地流拍，就是市场定价低于政府的预期价格，政府不卖了。为什么地价一定要拍这么高才卖呢？因为地价是标杆，拍低了就带动周围房地产价格往下降；拍高了就推动周围房地产价格上涨。其实所谓的天价“地王”都是人工造的，如果连续拍卖地，预期价降，看他还敢不敢当地王。政府土地拍卖，只拍高不拍低，这不是市场均衡价，而是变相的垄断价格，牺牲了消费者的利益。

财新记者：高地价也推高了房价，卖地收入构成地方政府财政的重要来源，如何解决地方政府对土地财政的依赖？

袁绪程：政府强制性低价收购农民土地，再高价卖出，当中的差价就形成政府的土地财政收入。政府依赖土地财政，与中国式的经济发展方式有关，经济发展方式则与我们的体制紧密相连。这种“低买高卖”的方式难以继续下去了，应该通过增值税、所得税的间接收益来替代差价收入。

政府应该对土地升值部分按累进税率征收增值税，主要用于基础设施及其相关领域的支出。征收土地增值税之后，还应该征收所得税。这样，因经济发展带来的土地升值收益，一部分归社会，一部分归农民和村集体，对开发商也有益。而非像现在那样开发商和政府独享受收益，农民受损，也非三者受益，社会受损。

财新记者：放开农地、宅基地流转，是不是可以起到增加土地供应、平抑地价的作用？

袁绪程：当然会。但放开农地、宅基地流转要有一揽子方案，不是一次性放开，而是逐渐放开，使市场要素有序自由流转。农民进城务工，老家的房子闲置，在城市的居住条件又很差。因为没有财产收入，农民在城市买不起房。比如，首先可以放开在城市务工人员的宅基地流转。农民自己再添点钱，在城市购置房产。以后再想回农村，可以变卖城市的房产再回去。要相信市场能创造出各取所得、对各方都有利的共赢方式。

在流转过程中，由农民和购买者自由协商，政府只负责监督、协调和制定规划。政府管住规划和规则，在公平的规则下，让市场参与者自由选择。政府应该保证土地的合理利用，使产权受到保护，不允许私搭乱建。现在每届政府谁上来，就由谁制定或修改规划，使规划的严肃性大打折扣，导致寻租盛行。

财新记者：小产权房可以增加住房供应，但是似乎难以将其公开化，或纳入有效管理，怎么疏通？

袁绪程：禁止小产权房流通不是解决小产权房问题的根本办法。应当尽快解决小产权房问题，以免越积越多，法不责众。现在小产权房有风险，经常引发一些法律纠纷，没有整体规划，存在私搭乱建的情况。但益处也同样明显，有利于平抑城市房价，使农民受益。解决小产权房的遗留问题或只能罚款补税放行，别无他法。这需要与宅基地改革同时进行。

在国家放开宅基地流转之后，农民原有的小产权房可以自由买卖，就不存在违规。但新建需要在统一的城乡规划下报批。而农地转非农用地需要经过一定的程序，农民不得随意在农地上建房。如此，小产权房的流通就变得有序。国家在拿到补税补费的收入后，改进基础设施建设，也是在推进城镇化。■